Články

Předčasné splátky hypoték

V listopadovém vydání RXF News jsme se zabývali nově nastaveným principem předčasných splátek u hypotéčních úvěrů a ponechali jsme stranou tzv zákonné důvody, kdy klient může hypotéku splatit bez sankcí. Zákon o spotřebitelském úvěru z roku 2016 včetně jeho novelizací, pamatuje na tyto případy, kdy může klient zcela nebo z části splatit hypoteční úvěr v době trvání úrokového období (běžící fixace úrokové sazby).

Zdarma tedy může klient splatit hypotéku:

1. V případě pojistné události, která nastala u nemovitosti nebo dlužníka (pojištěného klienta). Aplikace toho pravidla je vcelku jednoznačná, pokud dojde na plnění pojišťovnou na základě škody na nemovitosti nebo újmy na životě či zdraví klienta, má klient popřípadě spoludlužníci právo na bezplatné splacení úvěru
2. Pokud došlo k úmrtí dlužníka, manžela/ky či partnera/ky nebo invalidity případně dlouhodobé nemoci a pokud takto skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti splácet úvěr. U tohoto pravidla již z definice vyplývá, že jeho aplikace nemusí být automatická a v některých případech by mohla banka zkoumat vliv např. nemoci na výraznou změnu schopnosti splácet
3. Staronovým důvodem pro splacení zdarma je pak možnost prodeje nemovitosti po dvou a více letech od podpisu úvěrové smlouvy. Předchozí úprava umožňovala aby věřitel klientovi v tomto případě účtoval poplatek ve výši 1% z předčasně splácené částky, maximálně však 50.000,-Kč. Nicméně tato možnost byla spíše teoretická. Nová úprava platná od 1.9.2024, možnost takového poplatku zcela eliminuje, a splacení zdarma je tedy transparentní.
4. Novou možností pro předčasné splacení zdarma je situace, kdy dochází k vypořádání společného jmění manželů po dvou a více letech od podpisu úvěrové smlouvy.
5. Zdarma lze splatit hypotéku do tří měsíců od okamžiku, kdy banka sdělí klientovi novou výši úrokové sazby na další úrokové období. Banka je povinná oznámit novou výši sazby nejpozději tři měsíce před termínem konce běžícího úrokového období.
6. Do 25% celkové výše hypotéky během 1 měsíce před výročím uzavření úvěrové smlouvy

U ostatních případů, bude tedy od 1.9.2024 banka uplatňovat sankce za předčasné splacení hypotéky v podobě tzv účelně vynaložených nákladů do nichž bude nově zahrnuta případná ztráta banky z úroků, které měl klient uhradit do konce fixace. Případná ztráta vznikne pouze tehdy, když rozdíl mezi klientovou stávající úrokovou sazbou na hypotéce a tzv referenční sazbou (nový druh sazby, který od 1.4.2024 sbírá ČNB) bude kladné číslo. Jinak řečeno, pokud budou úrokové sazby v době předčasné splátky nižší než v době poskytnutí úvěru.

Nicméně klienti se nemusí obávat nijak drakonických částek za předčasné splacení hypotéky. Spolu s výše uvedeným principem je do výpočtu aplikováno zastropování částky za předčasné splacení ve výši 0,25% ze splacené částky za každý jeden rok, který zbývá do konce fixace, maximálně však 1% ze splacené částky.

Autor: Radek Vachulka